Единая система учета объектов недвижимости. Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы – описания земель татаро-монгольского ига (XIII – XV в.) – которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.

Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.

В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.

В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.

В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).

После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.

В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.

В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.

Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.

Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:

Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;

Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.

Ведение Поземельной книги.

Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

Регистрация землевладений и землепользований – это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;

Количественный и качественный учет земельного фонда – государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

Экономическая оценка земель – характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона – основной целью стало информационное обеспечение:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных

ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков – земельными комитетами, в отношении зданий, помещений – бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.

Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.

Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.

Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.

Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.

Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.

На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.

Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.

До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.

Регистрации ...

Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Дипломная работа >> Экономика

6. Учет и регистрация объектов недвижимости . Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов . В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ...

Учет основных средств (36)

Реферат >> Бухгалтерский учет и аудит

Целях приведения национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с... регистрации объектов недвижимого имущества затраты организации на приобретение основных ... Положением о составе представительских расходов (Приложение 10) и сметой. 4.Формирование ...

Земельный налог (10)

Кодекс >> Финансы

... Положение 19 февраля 1861 года (общее положение о крестьянах, положение ... «О создании единой государственной системы учета и регистрации объектов недвижимости на территории Свердловской области» ... основной уставной деятельности служат для формирования ...

Если попытаться одним словом охарактеризовать основные тенденции последних лет на рынке недвижимости, то лучше всего для этого подойдет термин «капитализация». Причем в данном случае он понимается не только как прямое увеличение стоимости недвижимости и ее инвестиционной привлекательности. Идет капитализация потребительских свойств недвижимости, основанная на том, что сами эти свойства становятся более разнообразными и востребованными. Однако одновременно с капитализацией рынка недвижимости растут и все связанные с ней риски. Это обстоятельство предъявляет новые требования к системам, обеспечивающим полноту, достоверность и актуальность информации, в той или иной степени относящейся к сфере недвижимости.

Зададимся простыми вопросами. Каковы реальные ожидания потребителей от информационных систем учета недвижимости в современных условиях? Смогут ли эти ожидания оправдать те нововведения, которые делаются или будут сделаны в ближайшее время и под которые заложены колоссальные бюджетные средства? В какой степени реализуемая система учета недвижимости может помочь, например, администрации города, в обязанности которой входит не только бесперебойное предоставление жителям и всем без исключения предприятиям и организациям услуг ЖКХ, но и безусловное обеспечение на территории города приемлемого уровня безопасности?

Для реализации этих и множества других управленческих функций органы власти должны иметь доступ к полной и достоверной информации обо всех объектах недвижимости, находящихся на территории города, видах деятельности, которая ведется в рамках этих объектов независимо от того, в чьей собственности они находятся. Причем желательно, чтобы оперативность предоставления этой информации была близка к реальному режиму времени. Однако сейчас не только власти, но порой и собственник объекта недвижимости не знают, что за организация находится на территории этого объекта и какого рода деятельность она там ведет.

Текущая ситуация в сфере информационных систем, обеспечивающих учет объектов недвижимости

В настоящее время происходит активное формирование системы учета объектов недвижимости, основанное на Государственном кадастре недвижимости (далее - Кадастр). В 2007 г. принят Закон о кадастре. Выделяются огромные средства. Только заем на проект «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости» составляет 100 млн долл. США. При этом очевидно, что заявленные цели создания Кадастра ориентированы прежде всего на государственные нужды, в том числе на нужды фискальных органов.

Не подключаясь к многочисленным дискуссиям по вопросу принципов и методологии построения Кадастра, его администрирования и эффективности расходования выделяемых на его реализацию средств, необходимо отметить, что с точки зрения теории и методологии учета Кадастр относится к разновидности простого (унигра-фического) инвентарного учета, который являлся предшественником бухгалтерского и в хозяйственных делах использовался еще в эпоху египетских пирамид. В этом качестве методология, лежащая в основе Кадастра, имеет ограниченные перспективы развития и соответственно вряд ли сможет удовлетворить растущее многообразие потребностей рынка. А то обстоятельство, что при создании Кадастра используется весь спектр современных достижений в области построения электронных баз данных, сути дела не меняет. Это как разница между стационарным телефоном и мобильным. Можно заложить в стационарный аппарат огромное количество дополнительных функций, однако мобильным он все равно не станет. Уместна тут и обратная аналогия. Известно, что до сих пор в некоторых компаниях бухгалтерский учет ведется вручную, но на его качестве (помимо проблемы трудоемкости) это никак не сказывается.

Значит, несмотря на то что объективная необходимость в составлении Кадастра как системы первичного учета объектов недвижимости существует, такая система, безусловно, не может дать адекватный ответ современным потребительским ожиданиям и соответствовать современным технологическим возможностям построения в том числе и геоинформационных систем. Налицо серьезный разрыв между текущими и перспективными потребностями рыночных и государственных структур в качественной информации об объектах недвижимости и возможностями эксплуатируемых и (или) проектируемых информационных систем для обеспечения этого самого качества.

Рынок перерос не только принятые до сих пор (причем не только в России) стандарты, используемые при учете недвижимости, он уже перерос и стандарты, которые только разрабатываются и будут внедряться в ближайшем будущем. Рынку не хватает методологии, позволяющей на базе единых и понятных принципов, правил и процедур обеспечить построение качественно нового общего геоинформационного пространства.

В данной статье сделана попытка сформировать такую методологию. За базу взяты принципы, лежащие в основе системы бухгалтерского учета, переходящей в настоящее время к логической глобальной консолидации в виде стандартов МСФО и ГААП (слияние которых также представляется неизбежным).

Но, прежде чем перейти к самой модели, следует ответить на главный вопрос. Можно ли максимально приблизить систему учета недвижимости к тем фундаментальным принципам, которые заложены в современной системе бухгалтерского учета, где присутствуют такие основные характеристики, как сплошной и непрерывный учет, двойная запись, баланс? Как будет показано далее - можно (по крайней мере можно попытаться).

Принципы построения модели

Перед изложением принципов построения модели учета необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство. На примере бухгалтерского учета видно, что принципы, заложенные в его основу, формировались и формулировались постепенно, на протяжении длительного времени, вслед за меняющейся практикой этого учета. В этой связи автор приносит извинения за некоторую неточность и некорректность формулировок, а также за возможные ошибки при формулировании основных принципов модели учета объектов недвижимости, поскольку на данный момент она является строго теоретической и не имеет практики реального применения. В конце концов, практика (если она вообще состоится) все рассудит и поправит.

Вначале при построении модели необходимо сделать два принципиальных допущения.

1. Недвижимость как благо. Известно, что с точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо (совокупность его потребительских свойств) и как источник дохода. Сразу оговоримся, что в нашем исследовании предметом является объект недвижимости, который рассматривается только как благо, т.е. как совокупность его текущих или возможных (ожидаемых) потребительских свойств. Приведенное допущение позволит методологически сузить задачу и определить предмет учета.

2. Единый измеритель. Исходя из первого допущения видно, что в нашем случае недвижимость не рассматривается как предмет товарно-денежных отношений и соответственно деньги не могут служить единым измерителем, применяемым для данной модели учета. Поэтому функции единого измерителя выполняет натуральный показатель - м 2 . Здесь мы не открываем ничего нового, натуральные измерители давно применяются при составлении, например, энергетического баланса (кВт/ч).

На базе сделанных допущений попытаемся сформулировать определение предлагаемой системы учета, а также сформировать принципы ее построения. Проведя аналогию с бухгалтерским учетом, рискнем предложить следующее определение.

Учет объектов недвижимости (в рамках предлагаемой модели) представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в натуральном выражении об объектах недвижимости путем сплошного, непрерывного и документального учета всех операций с ними.

Теперь исходя из приведенного определения и сделанных допущений сформулируем основные принципы предлагаемой модели учета.

Принцип обособленности

Принцип разделяет собственника объекта недвижимости и сам объект, понимаемый как совокупность его текущих и перспективных потребительских свойств. Если предметом кадастрового учета считается недвижимость в ее взаимосвязи с собственником этой недвижимости, то в предлагаемой модели предметом учета является недвижимость в ее взаимосвязи с пользователем этой недвижимостью.

Действительно, объект недвижимости с точки зрения собственности может много лет быть спорным и на него могут претендовать несколько собственников, но при этом все эти годы он может (и должен) нормально функционировать, реализуя свои потребительские свойства. Следовательно, учет объектов недвижимости должен быть очищен от возможных имущественных споров и фактов перехода собственности. В том числе и поэтому принцип обособленности является важнейшим, и именно на нем строится система администрирования предлагаемой модели учета. Поскольку в этой модели учета собственник объекта недвижимости не присутствует, все обязательства по представлению первичных документов учета ложатся на пользователя объектом. Если собственник одновременно является и пользователем объектом недвижимости или его частью, то в нашей модели учета он присутствует только как пользователь, и для удобства дальнейшего изложения назовем его титульным пользователем.

Принцип географической автономности

Принцип базируется на том, что в отличие от бухгалтерского учета, где объектом учета является фирма (компания), в предлагаемой модели объектом учета является территориальный (географический) сегмент, в границах которого ведется этот учет и составляется, например, территориальный баланс недвижимости. Все объекты недвижимости, находящиеся в рамках этого сегмента, должны быть сплошным порядком включены в составляемую по сегменту систему учета. Реализация этого положения обеспечит исчерпывающий характер и достоверность учетных данных.

Что касается ведения учета по конкретному объекту недвижимости, то здесь необходимо отметить, что, если в бухгалтерском учете первичным является учет на предприятии, а консолидированный учет, например группы компаний, является производной, то в нашем случае происходит наоборот: первичным будет учет в рамках территориального сегмента, а учет по конкретному объекту недвижимости - его производной.

Принцип непрерывности

В бухгалтерском учете принцип непрерывности базируется на допущении, что предприятие, однажды возникнув, будет существовать вечно. В нашем случае предприятия как объекта учета не существует, его место занимает не менее «вечный» территориальный сегмент, поэтому принцип непрерывности понимается как непрерывность существования территориального сегмента, в границах которого производится этот учет.

Принцип полноты

В соответствии с данным принципом учет ведется непрерывно и сплошным порядком с момента его организации в рамках территориального сегмента, определенного в качестве первичного звена для ведения этого учета. Учет должен вестись на основании надлежащим образом оформленных первичных учетных документов, в которых фиксируются свершившиеся операции между собственником и пользователем объектом недвижимости в натуральном выражении.

Этот принцип диктует необходимость принятия первой обязательной законодательной нормы , на основании которой регистрации должны подлежать все учетные документы (чаще всего - договоры аренды), регулирующие взаимоотношения собственника и пользователя объекта недвижимости. Таким образом, при введении указанной нормы учет объектов недвижимости становится документальным и доказательным, так как каждая его запись подтверждается соответствующим документом.

Данное положение действительно и для титульного пользователя (собственника) объектом недвижимости. В этом случае ему также необходимо вести документальный учет, удостоверяющий, что по данному объекту недвижимости он является пользователем, например, технических помещений.

На первый взгляд введение указанной нормы влечет за собой колоссальные затраты на организацию и администрирование системы первичного учета объектов недвижимости. Отчасти, и особенно на первом этапе, это так, однако как минимум четыре обстоятельства значительно смягчают эту проблему. Во-первых, приведенная норма никак не связана с какими-либо дополнительными затратами пользователей и собственников объектов недвижимости в пользу государства, т.е. ее введение не несет никакой прямой фискальной нагрузки. Во-вторых, введение этой нормы, да и всей предлагаемой модели учета, возможно для отдельного территориального сегмента, например города, района, квартала, что дает возможность детально отработать технологию построения и ведения учета при минимизации затрат. В-третьих, сам по себе такой учет хотя и базируется на принципах бухгалтерского, но все-таки значительно проще последнего. Наконец, в-четвертых, совокупный эффект от внедрения предлагаемой модели учета будет, по мнению автора, на несколько порядков превосходить затраты на ее практическую разработку и внедрение.

Принцип непротиворечивости

Принцип предполагает тождественность учетных данных по объекту недвижимости как со стороны органа, занимающегося технической регистрацией (в нашем случае - органов БТИ), так и со стороны пользователя (совокупности пользователей) объектом недвижимости на одинаковую величину площади на отчетную дату. При реализации этого принципа обеспечивается двойная учетная запись, когда технические характеристики площади объекта недвижимости, учтенные, например, во вступительном балансе при запуске этого объекта в эксплуатацию (постановке на учет), должны быть соотнесены с текущей информацией, получаемой на основании первичных документов, которые ведутся пользователями данным объектом недвижимости в течение отчетного периода.

Принцип рациональности

Принцип предполагает, что затраты на ведение учета объектов недвижимости не должны быть выше совокупного эффекта, получаемого от использования данных этого учета. Этот принцип является одним из определяющих при выборе именно территориального сегмента, а не конкретного объекта недвижимости в качестве базового элемента при организации учета с использованием предлагаемой модели. Действительно, трудно признать рациональным необходимость составления собственного баланса, например, для небольшого торгового киоска или автобусной остановки. Причем если сам учет ведется специализированной (уполномоченной) организацией, то в обязанности пользователя объектом недвижимости входит составление, регистрация и сопровождение первичных документов учета (см. схему).

Реализация изложенных принципов, лежащих в основе предлагаемой модели учета объектов недвижимости, дает возможность построить систему пообъектных и территориальных балансов недвижимости.

Использование балансового метода

Общая идея использования балансового метода в предлагаемой модели учета объектов недвижимости базируется на том обстоятельстве, что имеются все необходимые предпосылки для запуска непрерывного процесса балансопостроения. Это позволит обеспечить в итоге выравнивание суммарного значения показателей, записанных в левой и правой сторонах балансового уравнения. Причем данное утверждение действительно как для отдельно взятого объекта недвижимости (баланс), так и для группы таких объектов, объединенных в рамках какого-либо территориального сегмента (территориальный баланс).

Схема 1 - Принципиальная схема учета

На данном этапе исследования мы не можем предположить все многообразие вероятных вариантов применения балансового метода и тех балансовых построений, которые, возможно, найдут свое практическое применение при реализации предлагаемой модели на практике. Однако два базовых гипотетических варианта таких балансов мы попробуем изложить.

Но прежде необходимо отметить, что одним из основных методов, используемых при построении балансов недвижимости, является инвентаризация. Вообще инвентаризация в предлагаемой модели - это один из ключевых способов обеспечения достоверности и объективности учета. Современные технические средства (в частности, технология, базирующаяся на методе радиочастотной идентификации объектов, - RFID), которые могут быть использованы при инвентаризации объектов недвижимости, позволяют формировать такой баланс как минимум ежемесячно.

Технический баланс объекта недвижимости

Техническим данный баланс называется потому, что он показывает техническую (без использования денежного измерителя) эффективность использования объектов недвижимости. Суть технического баланса состоит в том, что на каждую конкретную дату должно быть подтверждено балансовое равенство площади объекта недвижимости, учтенной как со стороны органа технического учета (БТИ), так и со стороны пользователей этим объектом недвижимости на основании первичных отчетных документов. Необходимо учесть, что в силу особенных свойств недвижимости, и в частности ее некой «консервативности», состав левой части баланса меняется достаточно редко, только при реальном увеличении или уменьшении физической площади объекта недвижимости (см. Рисунок 1).

Рисунок 1 - Технический баланс объекта недвижимости

Из представленного примера технического баланса видно, что подтвержденная первичными документами совокупность статей правой части баланса должна быть равна его левой части, и если этого не происходит, то либо технические площади используются не по назначению, либо произошло расширение (несанкционированная достройка), либо исходя из первичных документов на одной и той же полезной площади расположены два и более пользователей. Соответственно становится невозможной распространенная сейчас практика, при которой на одном адресе может быть зарегистрировано непропорционально большое число арендаторов.

Главный потребитель технического баланса - это собственник и (или) уполномоченный собственником управляющий. Главная функция, которую реализует технический баланс, - контрольная. Получая (по запросу или на регулярной основе) от независимого органа, учитывающего объекты недвижимости, технический баланс принадлежащего ему объекта, собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий контролировать эффективное использование этой недвижимости.

Баланс потребительских свойств объектов недвижимости

Как уже отмечалось, формирование технического баланса недвижимости представляет для собственника универсальный инструмент, обеспечивающий постоянный и эффективный контроль за принадлежащей ему собственностью. Однако у данного баланса есть один существенный недостаток. Он практически не имеет информационной ценности для сторонних пользователей (кроме налоговых органов), т.е. не происходит реализации аналитической и частично информационной функций учета. Этот недостаток является естественным следствием применения в предлагаемой модели учета натурального измерителя - м 2 . Если в бухгалтерском учете деньги, являясь единицей этого учета, обладают еще и массой функций, позволяющих сделать всесторонний анализ получаемой на основе этого учета информации, то что можно взять полезного (в информационном плане) с квадратного метра? Практически ничего.

Следовательно, чтобы результаты учета были интересны и полезны стороннему пользователю, необходимо построить баланс потребительских свойств недвижимости. Предпосылкой построения этого баланса должно стать принятие второй обязательной законодательной нормы , на основании которой в каждом первичном документе (договоре) на пользование объектом недвижимости или его частью должен отражаться вид деятельности, который пользователь ведет на данном объекте.

Причем виды деятельности, принятые в кодах ОКВЭД, в нашем случае не подходят, поскольку они в большей степени направлены на производителя и обеспечивают реализацию фискальной функции государства. Для предлагаемой модели необходима классификация, ориентированная прежде всего на отражение потребительских свойств товаров и услуг, а через них - и на отражение потребительских свойств объектов недвижимости, в рамках которой эти товары и услуги производятся и (или) предлагаются потребителю.

В отличие от первой законодательной нормы, приведенной при формулировании принципа полноты, данная норма не должна привести к каким-либо дополнительным затратам, связанным с ее введением, так как она просто сопутствует первой.

Вследствие этого появляется возможность сформировать баланс текущих потребительских свойств используемой и неиспользуемой (ожидаемых потребительских свойств) недвижимости. Если главный потребитель технического баланса объекта недвижимости - это собственник конкретного объекта, то баланс потребительских свойств недвижимости предназначен прежде всего огромному числу сторонних по отношению к этой недвижимости пользователей, и его объектом является в основном территориальный сегмент, в рамках которого составляется этот баланс (см. Приложение 2). Отметим, что в этом Приложении приведен лишь фрагмент такого гипотетического баланса, так как формат статьи не дает возможности представить данный баланс целиком.

В целом, если внимательно проанализировать предложенную модель учета, можно сделать обоснованный вывод, что в результате ее практической реализации появляется реальная возможность в рамках конкретного территориального сегмента обеспечить создание и поддержку однородной и структурированной информационной среды. В рамках этой среды не останется информационных пустот, она будет обладать высокой степенью устойчивости и информационной безопасности. Это позволит обеспечить всем категориям пользователей возможность на постоянной основе получать полные, достоверные и актуальные данные об объектах недвижимости по любому территориальному сегменту, в рамках которого будет использоваться предлагаемая модель учета. Причем полнота, достоверность и актуальность этих данных могут быть юридически гарантированы.

В свою очередь, однородность информационной среды предполагает, что в рамках конкретного географического сегмента можно в любой момент сделать любую выборку объектов недвижимости как по географическому, так и по отраслевому признаку. И эта выборка будет полной и достоверной.

Все изложенные принципы, методы и процедуры, используемые при построении приведенной модели, применимы, правда, с некоторыми особенностями, и для учета земельных участков.

Реализация предлагаемой модели учета. Некоторые возможные приложения

Приведенные теоретические положения об основах построения модели учета объектов недвижимости не должны создавать ощущение некой оторванности этой модели от практических нужд конкретных потребителей. Попытаемся же кратко изложить некоторые возможные приложения, базирующиеся на использовании предлагаемой модели учета.

1. Управление объектами недвижимости.

Как уже отмечалось, при реализации предлагаемой модели учета объектов недвижимости собственник получает в свои руки универсальный инструмент, позволяющий ему контролировать эффективное использование этой недвижимости. Технический баланс конкретного объекта недвижимости позволяет получить весьма точную картину его текущего использования, причем практически в реальном режиме времени. Особенно это важно для собственников, имеющих географически распределенную недвижимость, а также недвижимость, которая используется для получения дохода от ее эксплуатации. Очевидно, что в этом случае наибольший эффект получит государство, во-первых, как крупнейший собственник недвижимого имущества, а во-вторых, как получатель налогов и сборов с объектов недвижимости, причем как на федеральном так и на муниципальном уровне управления.

2. Глобальные навигационные системы и системы мобильной навигации. Рынок услуг, порождаемый развитием глобальных навигационных систем, а также систем мобильной навигации, - один из самых быстрорастущих, перспективных и конкурентных рынков. Основное назначение всех глобальных навигационных систем идентично - они предназначены для непрерывного обеспечения неограниченного числа потребителей высокоточной координатно-временной информацией в любой точке земли.

Рисунок 2 - Территориальный баланс потребительских свойств объектов недвижимости

Однако для большинства гражданских (но не только) потребителей совершенно недостаточно иметь точную координатно-вре-менную информацию, привязанную к конкретной местности. Необходимо, чтобы сама эта местность (по крайней мере суша) была «живой», т.е. насыщенной расположенными на ней реальными объектами с указанием их основных потребительских характеристик. Без этого навигационная система окажется никому не нужной.

И в этой связи автор согласен с мнением, что абсолютное большинство гражданских пользователей системами глобальной навигации будут интересовать не столько технологии доставки спутникового сигнала и технические характеристики приемных устройств, сколько реальные качественные параметры (полнота, достоверность, доступность) того информационного пространства, в которое ему предлагается погрузиться. Уместно предположить, что основная конкуренция при построении такого пространства может развернуться по мере формирования стандартов баз геоинформационных данных. Стандарты будут регулировать построение таких баз, требования к процедурам инвентаризации объектов недвижимости, хранения информации и форматов ее предоставления пользователям и т.д. Очевидно, что глобализация этих стандартов произойдет очень быстро.

Навигационная система, в составе которой может быть реализована предлагаемая модель учета объектов недвижимости, будет иметь возможность обеспечить пользователю не только лучшие характеристики по полноте, достоверности, защищенности и актуальности информации по любому территориальному сегменту, в рамках которого эта модель используется, но и юридическую гарантию заявленных информационных параметров, а значит, быть более привлекательной.

3. Региональное управление и безопасность. При реализации предлагаемой модели учета в рамках какого-либо территориального сегмента вся местность становится исчерпывающе насыщенной реальными объектами недвижимости. Сами же эти объекты функционально становятся как бы прозрачными - без стен и заборов. Для органов территориального управления это обстоятельство позволит:

• значительно более эффективно исполнять возложенные на них функции на уровне территории, в том числе при оказании коммунальных и других видов услуг;
• оптимизировать управление муниципальным и другими видами государственного недвижимого имущества с целью его более рационального использования и повышения уровня доходности;
• выстроить на базе новых открывающихся возможностей все системы региональной безопасности на совершенно другом качественном уровне.

4. Статистика. При широком распространении описанной технологии учета появляется огромный массив достоверной и актуальной информации, носящей исчерпывающий характер и соответственно идеально пригодной для применения методов статистического исследования. Особенно это касается таких классических научных дисциплин, как экономическая география и распределение производительных сил, все то, что сейчас объединяется модным термином «пространственная экономика».

5. Сфера услуг, связанная с использованием данных, для получения которых необходимо проводить полевые исследования на местности. В настоящее время полевые исследования на местности проводятся для выполнения широкого спектра различных задач технико-технологического и экономического (полевой маркетинг) характера. Эти исследования отличает высокая трудоемкость и относительно быстрая потеря актуальности полученных информационных данных после окончания работ. По этой причине рынок такого рода услуг относительно узок при наличии огромного потенциала.

Предлагаемая технология практически решает эту задачу, поскольку позволяет большинству пользователей не проводить дорогостоящие полевые исследования, а просто заказать необходимые данные у организации, ведущей учет объектов недвижимости, на какую-либо конкретную дату.

6. Издание картографических и любых справочников и путеводителей, использующих геоинформационные данные. Как уже отмечалось, создающаяся информационная среда для конкретного географического сегмента является однородной, а информация, в ней представленная, - исчерпывающей. При этом становится возможен выпуск картографических и справочных изданий с любой степенью их пообъектной детализации и на любую дату.

В заключение отметим, что наличие большого числа потенциальных пользователей и практическое отсутствие конкурирующих систем, которые могли бы обеспечить сопоставимые по качеству параметры информации об объектах недвижимости, позволяет автору обоснованно прогнозировать высокую вероятность успешной коммерческой эксплуатации предлагаемой модели учета.

В настоящее время в Российской Федерации учет объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется раздельно. Учет земельных участков, зданий и сооружений и других объектов недвижимости осуществляется в ходе кадастрового и / или технического учёта. Учет прав субъектов на каждый объект недвижимого имущества и сведений об ограничении указанных прав осуществляется путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр земель вносятся сведения о правах на земельные участки и об ограничениях этих прав. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с марта 2008 года, установил основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости, порядок кадастрового учёта, порядок предоставления сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости. Введение указанных правил кадастрового учёта будет происходить в России поэтапно. До 2010 года установлен переходный период, в течение которого система кадастрового учёта всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений) будет переводиться на новые правила. Органом, уполномоченным на организацию кадастрового учёта объектов недвижимости, является созданное в 2004 году Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. B результате кадастрового и технического учета объект недвижимости описывается и индивидуализируется. В результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним права на индивидуально определенный объект недвижимости признаются и подтверждаются государством.

С точки зрения инвестиционной деятельности, предполагающей заключение сделок с целью приобретения прав на различные объекты недвижимости, кадастровый и технический учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - две тесно взаимосвязанные процедуры. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая необходима для признания и подтверждения возникновения, прекращения или ограничения соответствующего права, осуществляется на основании сведений, полученных от органов по государственному техническому учету или инвентаризации.

Кадастровый и технический учет

Описание и индивидуализация объектов недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения) осуществляется в результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. В результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) соответствующий объект недвижимости приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно отличить его от других объектов недвижимости. В частности, при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекту недвижимости присваиваются кадастровый и инвентарный номера, которые сохраняются, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кроме того, в процессе кадастрового и технического учета оформляются планы объектов недвижимости, производится описание земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, указывается точное местоположение (адрес) объектов недвижимости и т.п. Государственный кадастровый учет земельных участков, а также государственный технический учет объектов градостроительной деятельности проводятся уполномоченными государственными органами и учреждениями по месту нахождения указанных объектов недвижимости на основании заявления органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных заинтересованных правообладателей. К заявлению о проведении кадастрового учета прилагаются документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, в частности: правоустанавливающие документы на земельный участок, документы о межевании земельного участка (определении границ и местоположения земельного участка на местности). В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков. По результатам первичной технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на каждый объект учета выдается технический паспорт. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Система учета объектов недвижимости претерпевает в настоящее время как структурные, так и качественные изменения, направленные на создание единого государственного кадастра недвижимости.

Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.

Исторический обзор становления кадастровых стистем

До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).

Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:

¡ имена владельцев;

¡ площадь имения;

¡ характер использования;

¡ количество арендаторов и пр.

Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.

Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.

Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.

А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.

Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.

К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:

¡ дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр ;

¡ дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание - в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав - в современной системе понятий;

¡ дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство ;

¡ дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги , в других европейских странах - как ипотечные книги, в России - как крепостные дела.

Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы - находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный - в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.

Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:

¡ номера участков;

¡ их площадь;

¡ использование;

¡ стоимость.

Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.

В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.

В США официальная система укрепления прав на недвижимость , как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:

¡ В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.

¡ Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.

¡ Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).

УДК 336.1.55

СОВРЕМЕННЫЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: СТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ

Г.И. Дмитриев1, Н.А. Руш2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Приведен обзор мировых систем учета недвижимого имущества. Представлены основные характеристики и отличия кадастровых систем, применяемых в мировой практике управления недвижимостью. Рассмотрена возможность интенсификации процесса оборота недвижимости на рынке, а также ускорения инвестиционных процессов, связанных с недвижимостью и капитальным строительством, получения кредитов под залог недвижимости и развития ипотеки. Отмечено, что развитие и укрепление прав собственников недвижимости и надежность сделок с недвижимостью приводят к снижению инвестиционных рисков и в конечном итоге определяют стоимость инвестиционных проектов и самой недвижимости. Библиогр. 8 назв.

Ключевые слова: учет недвижимости; кадастр недвижимости; регистрация прав на недвижимое имущество; кадастровые системы.

MODERN SYSTEMS OF REAL ESTATE PROPERTY RECORDS: CADASTRAL SYSTEMS FORMATION G.I. Dmitriev, N.A. Rush

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article reviews the real estate property record systems used worldwide. It deals with the principal features and differences of the global cadastral systems of property records. It treats the possibility of intensification of immovable property turnover on the market as well as acceleration of investments having to do with real estate and capital construction, real estate loans and mortgage development. It is indicated that the development and strengthening of the rights of property owners and the reliability of property transactions lead to the reduced investment risks and determines the ultimate cost of investment projects and the real estate. 8 sources.

Key words: real estate property records; real estate cadaster; registration of rights to real property; cadastral systems.

Современные исследования в области поиска методов управления недвижимостью показывают, что существует тесная связь между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому представляется целесообразным привести анализ мирового опыта в создании систем учета недвижимого имущества.

До середины прошлого века понятие кадастр употреблялось, по преимуществу, в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о ней. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем

учета недвижимости .

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире. В США официальная система укрепления прав на недвижимость основана на частной передаче и регистрации актов, на которых она основана .

В настоящее время основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает, преимущественно, в одном штате и ведет свой собственный земельный

1Дмитриев Геннадий Иннокентьевич, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89500774858, e-mail: [email protected]

Dmitriev Gennady, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89500774858, e-mail: [email protected]

2Руш Наталия Александровна, магистрант Института экономики, управления и права ИрГТУ, тел.:89025786861, e-mail: [email protected]

Rush Natalia, Graduate student of the Institute of Economics, Management and Law of ISTU, tel.: 89025786861, e-mail: [email protected]

учет. Записи составляются и корректируются группой экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей.

Причины такой ситуации очевидны: в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Таким образом, возникает необходимость самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, если очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, содержащих данные о земельных участках, находится в США на стадии обсуждения.

Основные этапы этого обсуждения состоят в следующем. В 1970-е гг. рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи. В 1980-е гг. в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Спустя некоторое время, в нескольких штатах акцент делался на программу регистрации массивов обследованных земельных участков, основанную на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет недвижимости в странах среднеевропейской системы регистрации прав

В основе наиболее продвинутых кадастровых систем, распространенных по преимуществу в европей-

ских странах , лежат принципы французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 г. К принципиальному новаторству кадастра Наполеона относится введение: кадастровых округов, покрывающих территорию всей страны; кадастровых карт, производившихся систематически для каждого округа; кадастровых номеров недвижимости - уникального идентификационного кода для каждого объекта недвижимости, который не повторяется ни для какого другого объекта на территории всей страны на протяжении всей ее истории.

Однако уже во второй половине XIX в. приоритет в этом принадлежал Германии и Швейцарии. Более того, в этих странах возможности кадастра расширены до описания в качестве объектов прав квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованной земле, что необходимо для обеспечения регистрации прав на эти объекты.

Основной задачей кадастра является описание объекта недвижимости, достаточное для того, чтобы предупредить все возможные недоразумения по поводу принадлежности различных его частей. Прежде всего это касается границ земельного участка. В отличие от плана участка, выполненного исключительно для данного участка, граница любого участка на кадастровой карте города, района, микрорайона одновременно принадлежит и другому участку и служит их разграничению, заранее предлагая решение возможного пограничного конфликта.

При рассмотрении французской системы следует отметить, что право на недвижимое имущество надежно охраняется системой регистрации прав на него, но этого оказывается недостаточно для полноценной охраны права.

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Отсюда следует, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. Магистральная тенденция развития системы охраны прав на недвижимое имущество заключается в принципиальном объединении этих двух систем. Однако практически это осуществить не просто: указанные системы различаются по специализации и областям деятельности, их автономное историческое развитие, а также правовые конструкции и процедуры мешают объединению.

В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию .

В идеальной системе регистрации прав на недвижимость кадастр недвижимости содержит описания

объекта недвижимости, необходимые для его однозначной идентификации среди других объектов; реестр прав на этот объект содержит описания владельца прав на этот объект, необходимые для однозначной его идентификации, а также предельно точное и недвусмысленное описание этих прав. Записи кадастра недвижимости кроме кадастрового номера не содержат никаких записей, которые повторяли бы записи реестра прав и наоборот. Это принципиально важно, поскольку каждая запись в этих системах носит юридический характер, являясь старшим юридическим документом по отношению к любым иным документам, которые могут быть представлены как доказательство наличия права на объект недвижимости .

Так же, как и в случае регистрации права, кадастровый учет недвижимости недопустимо утяжелять ее характеристиками, которые несущественны для идентификации объекта права. Например, площадь земельного участка никак не указывает на сам участок, поскольку участков с одинаковыми площадями может быть необозримое множество. В то же время точно описанные границы участка однозначно указывают и на участок, и на его пределы.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая ему отводится, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении объекта, на которое регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер: все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.

Земельный участок, отраженный в кадастре, представляет собой ячейку кадастровой информации, в которой собраны все сведения, необходимые для однозначного описания объекта недвижимости, как графические, так и цифровые. Кадастровая карта представляет собой графическое отображение только того, что существенно для охраны права и налогообложения.

Эта карта содержит границы земельных участков. Каждый участок имеет замкнутый контур границ, внутри которого проставляется кадастровый номер. Это основной, но не единственный информационный слой. Для регистрации права может быть необходимо графическое отображение пятна застройки здания.

В пределах границ земельного участка должны быть зафиксированы границы зон особого по отношению к участку в целом правового режима, например, сервитут. Эта зона может быть определена только в отношении конкретного участка (сервитут, связанный с правом прохода через данный участок на соседний) или в отношении участков, попадающих в определен-

ную территориальную зону (например, зону водоохра-ны). В последнем случае территория такой зоны «накладывается» на участки и их границы, как правило, не совпадают. При этом таких зон может быть несколько; службы, устанавливающие их и контролирующие соблюдение соответствующего правового режима, различны и не связаны друг с другом. Эти зоны могут появляться и исчезать, могут меняться их очертания, что заставляет вести их учет в качестве отдельных картографических слоев.

Характерным для всех западноевропейских стран является то, что кадастр осуществляет систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются . Общей тенденцией является то, что информация фискального и юридического кадастров, основанная на земельных единицах, находит возрастающий спрос в качестве основы общей информационной системы. Помимо своего первоначального назначения кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Из скандинавских стран наиболее близкой к системам, принятым в западноевропейских странах, является система, используемая в Дании . В этой стране в течение длительного времени используются развернутые кадастровые карты, охватывающие всю страну, которые связаны с общими справочными материалами. Кадастровые обследования, например, при изменении границ участков, производятся частными землемерами. Однако записи и кадастровые карты делаются в центральной государственной службе Matrikel Kontoret, расположенной в Копенгагене. Кадастр тесно связан с системой регистрации прав на недвижимость.

Такая же тесная связь обнаруживается в Швеции и Финляндии, где системы регистрации титулов (права) основаны на кадастровых единицах. Здесь кадастры развивались постепенно, от простых записей, использовавшихся в целях налогообложения и слабо связанных с картами, до развернутых систем, имеющих высокую надежность . В Швеции городская и сельская системы в настоящее время объединены в один общий регистр, в то время как в Финляндии регистрация все еще ведется отдельно для городской и сельской местности.

В Швеции в настоящее время кадастр объединяется с системой регистрации прав. В одном общем агентстве, называемом Центральным правлением по сбору данных о недвижимости (CFD), осуществляется сбор и передача отобранной кадастровой информации и информации, поступающей из регистра прав, на автоматическую обработку данных. Сбором данных все еще занимаются региональные кадастровые и земельные регистрационные службы. Они имеют автономные каналы связи с CFD и уполномочены вносить изменения в записи в случае дробления земли,

передачи прав владения. CFD обязано выпускать все сертификаты, а также обеспечивать все виды связи с другими органами управления, использующими информацию о недвижимости. Таким образом удается избежать дублирования в работе. Кроме того, значительно сокращается время, необходимое для выпуска официальных документов и выдачи их заинтересованным лицам. В настоящее время система работает в большей части территории страны и будет полностью завершена в ближайшие пять лет.

Ранее в Норвегии не было организованной кадастровой системы. Вместо нее существовала старая система, предназначенная для использования в целях налогообложения, только частично поддерживаемая картами. В настоящее время в стране введена автоматизированная система GAB, обеспечивающая информацией о земельных единицах, адресах и строениях заинтересованных лиц.

Кадастр во Франции и в странах, использующих французский опыт

Несмотря на то что Франция рассматривается как историческая родина современного кадастра, на современном этапе развития страны французский кадастр нельзя привести в качестве успешно действующего примера.

Кадастровые планы, использующиеся в настоящее время, имеют различное происхождение. В половине из них, в основном в сельской местности, до сих пор используются старые планы времен Наполеона, а также планы, составленные в промежутке между 1930-1960 гг. Другая половина составлена из новых планов, так называемых «регулярных», так как они отвечают официальным техническим нормам; они известны своей большой точностью картографического изображения. Площади, представленные в кадастре, определены в основном из «графического» вычисления, а не в результате настоящего межевания. Таким образом, они лишены точности, непосредственно связанной с качеством плана. Кроме того, государственная собственность не отражена в кадастре. Таким образом, существует явная недостаточность кадастровой информации. Главная причина этого - ориентация на фискальную функцию кадастра. Если государство как собственник недвижимости не является налогоплательщиком, его и нет в реестре владельцев недвижимости, следовательно, не может быть и регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости. Кроме того, существуют ошибки, которые являются результатом незарегистрированных изменений (многие километры коммунальных сетей не существуют юридически и, таким образом, не могут по существующим правилам фигурировать в Кадастровом плане).

Целью проводимой в настоящее время реформы французского кадастра является создание документа, отвечающего стандартам германского и швейцарского кадастра. Для этого предполагается сплошное переосвидетельствование всех объектов недвижимой собственности.

Французская система оказала значительное влияние на свои бывшие колонии, например, на большинство стран Северной и Западной Африки. В этих стра-

нах кадастры и земельные регистры (livre foncier) обычно охватывают только незначительную часть земли, в основном в городских районах. Обычно земельная регистрация представляет собой регистрацию титулов, при этом на каждый земельный участок отводится отдельная страница. Если кто-либо захочет зарегистрировать свое право на землю, он должен подать заявку регистратору. После этого его заявление становится официальным в течение определенного периода времени, а затем необходимо провести обследование земли и демаркацию в присутствии соседей и других заинтересованных сторон. По истечении срока возможности подачи апелляции земельная единица вписывается в регистр, а ее владельцу выдается сертификат на право владения.

На Испанию и Италию также оказал влияние кадастр Наполеона. Здесь были приняты системы, разработанные на идентичной основе. Однако испанская система не обеспечивает всеобъемлющего, национального охвата. Между кадастром недвижимости и регистрацией прав на нее имеется слабая связь. Эти две системы записей контролируются разными органами управления, а описания в регистре прав не всегда относятся к объектам, описанным в кадастре. Таким образом, связь между кадастром и регистром обеспечивается, в первую очередь, не за счет указания земельных участков, а за счет указания имени владельца, что является препятствием для дальнейшего объединения этих систем.

Кадастры, используемые в южной Европе, имеют в большей степени фискальный характер в сравнении с центральной Европой. Так как здания являются важными объектом для налогообложения, Италия создала новый регистр строений как часть кадастра. В Греции отсутствует всеобъемлющий однородный национальный кадастр, однако данная проблема изучается, и, возможно, в ближайшее время правительством будет принято решение об учреждении общенациональной системы.

Учет недвижимости в системе Торренса и его применение в Англии

Система регистрации прав, введенная Робертом Торренсом , не предусматривает обязательного наличия сплошной кадастровой карты страны или хотя бы определенной местности. Основной особенностью этой системы является то, что обследуемая земля идентифицируется на карте отдельно взятого объекта недвижимости, которая является основной частью первого раздела регистра права владения. В этом разделе приводится подробная информация о владении, а также описание земли с соответствующим указанием зон действия сервитутов, обременений и других условий. Можно сказать, что кадастр в данном случае состоит из совокупности первых разделов регистра всей зарегистрированной в этой системе недвижимости. С одной стороны, этот кадастр недвижимости не просто объединен с системой регистрации прав, он составляет с ней нерасторжимое целое. С другой стороны, кадастр лишен тех очевидных достоинств, которые демонстрирует сплошная кадастровая карта. Это составляет определенную незаконченность

системы Торренса и, в тоже время, возможно, определяет перспективы ее развития. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например, в странах Восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Англии .

С 1853 г. картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 - для городов. Эта работа продолжалась до 1893 г. Карта служила материалом, на котором можно было точно указать границы всякой недвижимости. В соответствии с законами 1925 г. эта карта является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (орган системы регистрации прав на недвижимость) и выполняет освидетельствования ad hoc, т.е. в каждом отдельном случае.

После того как участок определен для регистрации прав собственности, любое лицо, которое покупает незарегистрированную землю с абсолютным безусловным правом собственности (фригольд) или берет незарегистрированную аренду на 40 и более лет, должно обратиться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило обязательной регистрации относится к последующим сделкам. В случае первой регистрации прежний владелец должен представить в регистрационное агентство достаточные доказательства того, что у него действительно имеется право собственности на недвижимость и, таким образом, он является законным ее владельцем. После того, как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в регистре.

Систематическое и спорадическое межевание и регистрация прав на недвижимость

Из приведенного аналитического обзора систем регистрации прав на недвижимость и кадастровых систем видно, как непросто формировался опыт современных экономических держав в поиске правового и организационного обустройства института прав на недвижимость, механизмы его строительства. Наибольшее внимание теоретики создания кадастровой системы и регистрации прав на недвижимость обращают на вопрос о выборе между спорадическим и систематическим межеванием для целей формирования кадастра недвижимости, а также спорадической и систематической регистрации права на недвижимое имущество .

Под спорадическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, которые предписано совершать на добровольной основе и/или на обязательной, но в каких-то конкретных определенных случаях, например, при продаже недвижимости.

Под систематическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, осуществляемые

для всех объектов недвижимости, остающихся неот-межеванными, или в отношении которых права еще не зарегистрированы. История рассматриваемого предмета знает случаи, когда одновременно имело место систематическое межевание и спорадическая регистрация прав, и наоборот. Естественно, не только инициатива, но и финансирование спорадических действий возлагается на заинтересованные лица -владельцев недвижимости, инициировать и финансировать систематические действия могут только органы государственного или местного управления в соответствии с определенной государственной программой. Именно это является причиной того, что выбор этот так сложен.

В 1925 г. в Англии был введен пакет новых земельных постановлений. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривавший обязательную (систематическую) регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время покрыли всю территорию Англии. Однако фактически регистрация до сих пор все еще остается спорадической, как правило, право регистрируется только тогда, когда недвижимость продается или подлежит длительной аренде. Тем не менее, англичане продолжают бороться за победу систематического подхода.

Систематическое формирование кадастровой информации осуществляется последовательно, по кварталам, в соответствии с заранее составленной программой. Систематическому обследованию (или первоочередному систематическому обследованию) может быть подвергнута не вся территория страны, а территории, наличие кадастровой информации для которых наиболее актуально: города и населенные пункты. В случае, когда речь идет о замкнутом территориальным образовании (отдельно взятый город), территориями первоочередного обследования должны стать кварталы, где менее всего можно ожидать массовых частных инициатив по межеванию.

Систематическое формирование кадастровой информации не требует того, чтобы по каждому обследуемому объекту недвижимости сразу формировалась вся требуемая кадастром информация. Межевание земельных участков объектов недвижимости - слой, который должен быть сформирован в первую очередь. Этот слой представляет собой самостоятельную информационную ценность: после того, как объекты обведены границами, они независимо от формы собственности получают возможность самостоятельного внутреннего развития, в том числе и развития, связанного с завершением формирования кадастровой информации .

Российский опыт кадастрового учета

В заключение обратимся к российским проблемам в области становления регистрации прав на недвижимое имущество.

Сопоставляя текст российского Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать следующие основные выводы:

1. Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав: системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации).

2. Гражданский кодекс (ГК), характер российской правовой системы однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (титульную систему регистрации) . Закон подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. Причем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают отечественную модель системы близкой к системе Торренса .

3. Механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что система регистрации не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы . Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом и ГК, необходимо закрепить следующие принципы:

Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспариванию даже в судебном порядке. Реализации этого принципа мешают редакции ст. 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» гл. 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав»; ст. 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 Закона. Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только приобретенной недвижимости, но и сделанных в нее последующих вложений, в том числе и привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования;

Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации, компенсируются за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации . Российский Закон не делает различия в процедурах регистрации.

4. Система регистрации прав должна базироваться на кадастре недвижимости как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем он как и

реестр права является ответственным хранителем права. Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и, по существу, перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

5. Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости.

6. Мировая практика строительства регистрационных систем определила проблему выбора между так называемым спорадическим и систематическим методом формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методом заполнения реестра прав на недвижимое имущество. При спорадическом методе формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже. Результаты данного опыта свидетельствуют в пользу выбора систематического заполнения как кадастра, так и реестра прав . Причем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав.

Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании быстро решаются пограничные проблемы сопредельных владений. При спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа. При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате бесконтрольных процессов землепользования, можно избежать появления участков неопределенной принадлежности не обладающих характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования ложиться на заинтересованных собственников, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе в России титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Статья поступила 09.07.2013 г.

Библиографический список

1. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М.: Эксмо, 2011. 62 с.

2. Ларссон Г.Л. Земельная регистрация и кадастровая система. М.: Мир, 1991. 198 с.

3. Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции / пер. Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости. М., 1992. 134 с.

4. Бретон Ж. Французский кадастр и числовой национальный план // Современные кадастровые системы: сб. докл. ХХ Междунар. конгресса. Мельбурн, 1994. С. 178-193.

5. Давид Р., Жофре-Спинозе К. Основные правовые системы современности. М.: Междунар. отношения, 1996. 227 с.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 17 июня 1997 г. № 122 ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51 ФЗ // СПС КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL:

http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_153956/

8. Дмитриев Г.И., Руш Н.А. Сравнительный анализ современных систем регистрации прав на недвижимость // Современные технологии. Системный анализ. Моделирование. 2013. № 2 (38). С. 251-259.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

© И.Ю. Захарова1

Южный институт менеджмента,

350040, Россия, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 216.

Проведен анализ экономического потенциала Краснодарского края, который складывается из нескольких составляющих: природно-ресурсного потенциала; развитого промышленного и аграрного сектора; развитой инфраструктуры; потенциала трудовых ресурсов; институционально-правовой базы, способствующей развитию экономики региона; благоприятного инвестиционного климата. Сформулированы выводы, раскрывающие возможности реализации инвестиционных проектов в любую из отраслей региона. Табл. 4. Библиогр. 3 назв.

Ключевые слова: экономический потенциал; природно-ресурсный потенциал; инвестиционный климат.

ECONOMIC CAPACITY OF KRASNODAR KRAI I.Yu. Zakharova

Southern Institute of Management,

216 Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040, Russia.

The article analyzes the economic capacity of the Krasnodar Krai, which includes natural and resource potential, developed industrial and agrarian sector, developed infrastructure, labor resource potential, institutional and legal base that promotes the development of regional economy and favorable investment climate. It formulates the conclusions revealing the implementation possibilities of investment projects in any of regional branches. 4 tables. 3 sources.

Key words: economic potential; natural and resource potential; investment climate.

Краснодарский край - южный регион России. Он занимает площадь в 76 тыс. км2, или 0,4% всей территории России. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юге - с Грузией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается Азовским и Черным морями.

Экономический потенциал территории складывается из следующих факторов:

1) природно-ресурсный потенциал;

2) развитый промышленный и аграрный секторы;

3) развитая инфраструктура;

4) потенциал трудовых ресурсов;

5) институционально-правовая база, способствующая развитию экономики региона;

6) благоприятный инвестиционный климат.

Природно-ресурсный потенциал Краснодарского края

Теплый умеренный климат в сочетании с равнинной территорией на севере благоприятствует развитию аграрного комплекса, субтропический климат побережья Черного моря - развитию купально-пляжного и оздоровительного туризма, горный и предгорный климат юга Краснодарского края - развитию горного туризма.

На территории Кубани имеются залежи более 60 видов полезных ископаемых. Промышленное значение имеют нефть, газ, песчаник, мергель, мрамор, известняк. В настоящее время на территории края в разработке находится 68 месторождений нефти. Термальные и минеральные воды залегают в Азово-Кубанском бассейне (Ейск, Приморско-Ахтарск, Горя-

1Захарова Ирина Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры гостиничного и туристского бизнеса, тел.: 89054723079, e-mail: [email protected]

Zakharova Irina, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Hotel and Tourism business, tel.: 89054723079, e-mail: [email protected]